杭州今起放开楼市限购 专家深入解读房价走势
腾讯大浙房产讯 杭州楼市重磅消息：从7月29日零时起，放开限购。
在经历了几次取消限购的传言之后，官方消息终于来了。7月28日傍晚，杭州市住房保障和房产管理局官方微博发布消息：
今年以来，杭州房地产市场总体平稳，但住房供求的区域性、结构性矛盾比较突出。经研究，报市政府同意，从7月29日零时起，购买本市萧山区、余杭区住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情况查询记录；购买主城区140平方米及以上住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情况查询记录。
透明售房市场研究院院长方张接： 政策底已立 市场底尚需时日
基本观点
1、松绑方案力度适中，看得出经过深思熟虑，这是去行政化的正确之举，也是对市场信心是一次提振；
2、参考最近一次政策由紧到松的08年经验，有量才有底，政策底能否形成市场底，需要观察未来几个月成交能否大幅放量；
3、这套方案针对性很强，可以说明在政府看来，杭州库存矛盾是结构性矛盾，而不是全面性的矛盾，库存压力主要集中在余杭、萧山和大户型上；
4、松绑限购对不断下探中的价格体系短期内会起到延缓或支撑作用，但不足以就此确定底部；如果没有限贷调整等政策跟进，降价依然会继续；
5、后限购时代，开发商“以价换量”的可操作空间和实际效果会有所增加。
杭州限购令从2011年3月开始实施，至今已经三年有余。限购令有效压制了投资投机性购房行为的同时，也误伤了一部分改善型需求。这三年多时间里，杭州楼市是刚需的天下，开发商基本围绕着90方做文章，从而导致大户型积压相对较多，地域性、结构性的库存压力较大。松绑限购，不仅是去库存化的必要之举，也是顺应十八届三中全会“去行政化、让市场自我调节发挥更大作用”精神的正确之举。
看得出来，杭州的松绑限购方案是经过深思熟虑的，政策的针对性很强，可以说明，在政府看来，杭州库存矛盾是结构性矛盾，而不是全面性的矛盾，库存压力主要集中在余杭、萧山和大户型上。
杭州楼市迎来了“后限购时代”，这是一个政策上的转折点，但不是市场的转折点。对松绑后的市场，不能过于乐观。对于眼下积弱已久的杭州楼市而言，松绑限购不会是灵丹妙药，并不能起到药到病除的效果。
根据透明售房市场研究院的调研和预判，松绑限购能够马上催生的实际购买力大概在10%-15%左右。不过，二手房市场会瓜分走其中的一部分购买需求——二手房市场的潜在挂牌量也是巨大的，这个数字虽然没法精确统计，但可以判断是一个史上最大的数字。假设限购松绑后确实给市场带来了一波小行情，也要防止来自二手市场和商品房市场短期集中抛盘现象的出现，从而导致行情夭折。在市场信心不足的情况下，这种隐忧是存在的。
松绑限购对不断下探中的价格体系短期内会起到延缓或支撑作用，但不足以就此确定底部；如果没有限贷调整等政策跟进，降价依然会继续；限购取消、限贷不变的市场，不会是具有转折意义的市场。
最近一次房地产调控政策由紧到松的历史只能追溯到2008年10月，就在那一个月，国务院出台二成首付、利率七折、减免税费等系列救市措施，杭州也专门出台了“救市24条”。但是，即便在如此大强度的政策刺激下，根据研究院的数据，2008年10月之后的几个月里，市场的整体成交价格还是下跌的，直到2009年3月随着成交量的放大，价格底部才真正形成。也就是说，政策底不一定就是市场底，有量才有底，能不能形成市场底还要看未来几个月的成交量。
所以，后限购时代，开发商依然只能靠自己。不同的是，在购买需求不再受到限制的情况下，以价换量的可操作空间和实际效果会大为增加。所以，无论如何，这是一个可以抓住的机遇，可以利用的机遇。
浙江省著名房产研究和评论专家 丁建刚：不必担心松绑政策引发房价上涨
这是一个迟到的政策。呼之欲出却拖延了将近两个月的时间。在过去的几个月中，市场信心每况愈下。始于二三线城市的市场低迷已经向一线城市蔓延。最近两个月，固若金汤的一线城市成交量暴跌，这也佐证了，这次的市场低迷，和真实的供求关系，没有太大联系，而是经济本身使然，是人们信心低迷所致。虽然迟到，但是松绑政策，或多或少会给市场带来一些信心，但现阶段这样的单一措施很难改变市场走向，更不必担心引发房价上涨。
腾讯大浙房产《房子那点事》专栏作者 李坤军：可以看出政府还是鼓励改善型需求
就我个人认为，杭州主城140方以上放开限购尺度不够大，如果90方以上放开尺度会更好。但是，只放开大户型，可以看出政府还是鼓励改善型需求，并且希望继续限制投资和投机房产的行为。
杭州限购放开的意义在于：一是有利于大户型的库存去化；二是有利于价格平稳，因为，相对来说，放开大户型，市场需求的释放会相对平稳，不会导致房价暴涨。
另据钱江晚报报道：
开发商：抓住机会以价换量，高端房源将有一波增量
限购放开，杭州开发商们自然“喜大普奔”，整个晚上都可以看到他们在微信上不断刷屏。
协安置业营销总监胡军辉说，限购松绑比如何松绑更为重要，当前楼市信心不足，限购松绑传递了直接的信号，平衡预期，稳定信心。他认为短期内，房价会保持稳定，开发商反而需要加大优惠力度，以价换量，只有在政府、开发商和购房者三方作用下，才能促进成交量的反弹。
融创中国杭州公司营销中心总经理邵佳说，限购的放开对开发商来说肯定是利好。“虽然限贷还没有放开，但我觉得融创的成交量大概会上升20%到30%。” 邵佳说。
九龙仓杭州公司营销总监沈雅琴认为限贷的影响比限购更大。“140m²以上房源放开限购，可以为豪宅类产品增加10%的客户。其实受限贷影响的客户要多得多，毕竟二套房首付要7成，对资金的占有太大了。”沈雅琴说，“不过我们也不能太贪心，一步一步来，总会慢慢回归市场的。”
沈雅琴还表示，近期九龙仓碧玺已经感受到来访量有一小波回暖，相信随着限购正式放开，来访的客户会明显增多。
受限购影响最大的自然是本土老大哥绿城，创始人宋卫平甚至因为丧失信心而转让了股份。“绿城的很多大户型高端楼盘，因为限购，有不少客户选择线下签约，现在这部分房源可以转到线上，在数据上会显示一波增量。”绿城某豪宅营销负责人说，“还有一些想换房的客户，此前要卖了原来的房子才能买绿城房，但现在的行情下二手房卖不出去。限购一放开，他们就可以先下单了。”
而绿城西溪诚园的营销负责人叶琪华称，她特别希望杭州主城区也能像萧山和余杭一样全面解禁。“原来受90/70政策影响，诚园有很多90m²户型以及双拼、三拼户型。”叶琪华说，“西溪诚园这么好的房子，很多客户都想买，但即使140m²以上房源放开了，依旧有许多客户受限。我希望今后还会有更大的解禁力度。”
二手房中介：动作快的经纪人，已经开始给客户打电话
昨天动作快的经纪人已经开始给客户打电话、发短信，第一时间告诉客户限购放开的消息。
“二手房市场观望情绪会冲淡，房价止跌，议价空间将缩小。”限购松绑，杭州房产中介我爱我家企划总监周包军第一时间判断，新政对二手房购房者心理层面影响大于实际作用。
周包军拿出透明售房市场研究院上半年杭州二手房成交报告。报告显示，杭州今年上半年，90m²以下的二手房共成交7970套，占总成交量的61.4%；140m²以上的大户型成交占比，仅为9%左右；萧山、余杭近两年二手房成交占比一直呈上升趋势，今年上半年这两个区域二手房成交量占了总成交量的三成。由此周包军认为，二手房市场上，购买中小户型的刚需是主力。
“今年上半年杭州主城区二手房月均成交量始终徘徊在1900套，一直冲不上去。市场不缺买房的人，但都有浓厚的观望情绪，怕跌、怕买亏了，不敢下手。”在他看来，虽然主城区限购放开的是140m²以上的房子，但政策利好将驱散上半年观望浓雾，给购房者传达一个积极信息。
购房者：限贷放松，才能真正撬得动二套住宅
限购调整，现在是不是买房的好时机？对很多购房者来说，这实在太纠结了。家住复兴路的小晴最近就急切地等待政策的出台，她不仅希望限购取消，更希望限贷能放松。她结婚后和老公住在60多m2的房子里，生了孩子后，妈妈过来带孩子，房子太小实在不够住，很想买大一点的房子，苦于二套房的首付款太高，一直未下单。“今晚朋友告诉我限购取消了，但看了一下政策，限贷没取消，我还是买不起第二套房。”
首次置业或许该下手了。已经工作了三年的小卉准备出手购买宝嘉誉峰，“房子看了好几次，之前没下定决心。现在限购放开了，我怕过段时间房价又要涨起来，所以决心买了。”
