20％个税政策悬空的背后 可能推高房价

“国五条”地方细则今年3月出台以来，除北京市以外，有关“二手房交易个税按个人所得的20%征收”政策，在许多地方并没有明确实施时间，因而一直处于“悬空”状态。

业内人士认为，新一轮房地产的调控难度很大，一方面不能放松现行的政策导向；另一方面，不解决股市等资本市场长期不景气的问题，不解决地方政府长期依赖土地财政的问题，恐怕难以厘清资本追逐利润所带来的楼市异化问题。

增税“言之凿凿”，地方“听之藐藐”

按照“国五条”规定，“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”。

从3月底至今，北京、广州、深圳等35个城市发布了各自的实施细则。针对20%个税政策，除北京明确规定自4月1日起实施外，绝大多数城市重申了国务院文件的要求，并未说明何时开始实施；合肥、南京、郑州等地则干脆连提也没有提及。

如今，有关增加个税的政策可谓是“草色遥看近却无”：人人谓之有，实则未尝有。

“我们办理的二手房交易，没有征收过20%的个税，个税还是按照房屋总价的1%或2%征收。”有热点城市二手房中介负责人告诉记者。一城市房地产部门负责人告诉记者，此政策何时实施，“目前没有时间表。”

为何出现这一现象？据了解，一些城市房屋登记系统时间不长，存在不少“大龄房源”，诸如老公房、房改房等，核价难度很大；由于“阴阳合同”不同程度地存在，公平核价并不容易。此外，住房购买、装修和使用过程中，涉及多项支出，若要准确界定“转让所得”，也有难度。

据分析，一些地方对个税政策带来的冲击力准备不足。今年3月，有的地方出现“离婚潮”，争议矛头直指增加个税政策。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说，这些年房价早已翻番，增加个税政策一旦实施，杀伤力很大，对其影响要有充分的估计。

房价环比上升，“地王”再度回归

中国指数研究院数据显示，今年4月全国100个城市新建住宅平均价格环比上涨1.00%，自2012年6月以来连续第11个月环比上涨。

国家统计局中国经济景气监测中心3月进行的中国百名经济学家信心调查显示，对于未来六个月全国平均房价趋势，8%的经济学家预期“上升10%以上”，比上季度增加7个百分点。

值得注意的是，新的“地王”再度回归。5月6日，广州白云同宝路土地的出让经历了近200轮争夺，成交的楼板价高达每平方米25597元，溢价率达到1145%。4月以来，厦门、长沙、天津等地都出现了高溢价地块。“20%个税等政策‘悬空’，倒是给房企吃下一颗定心丸。”一知名房企负责人告诉记者。

据了解，2010年至2012年，每年供地完成率均不到七成。国土部门公布的数据显示，今年全国住房用地计划供应15.08万公顷。供地计划能完成几成，尚待观察。

嘉华(中国)投资有限公司副董事谷文胜建议，各地的年度供地计划不能是一本“笼统账”，而应细化到每季度、每月、每一幅地，才能稳定市场预期，也便于房企制定拿地计划，促进市场理性竞争。

海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，房价坚挺，“地王”回归，会增加政府调控的难度，但是，既定政策又不能走过场，还要保持一定的严肃性和权威性，可见政府调控面临着两难的处境。

复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说，一方面要严格执行限购、限贷政策；另一方面要加快使已建成的保障房投入供应，而相应的考核、问责等程序也要及时跟进，发挥实效。

撬动银根地根，建立“长效机制”

业内人士分析，我国股市、基金等资本市场长期低迷，不能实现多数人的资本“保值增值”的愿望，加上土地财政的无可替代性因素，地方经营土地的冲动难以遏制，以至于楼市“保值增值”的作用明显，因而资金不断涌入这一市场。

今年3月27日举行的国务院常务会议强调，要继续搞好房地产市场调控，财税改革要拿出方案，循序渐进。金融改革要在推动利率和汇率市场化、发展多层次主板市场方面推出新的举措。加快建立房地产稳定健康发展的长效机制，加强保障性安居工程建设。

记者了解到，针对“长效机制”的相关调研正有序进行，业内人士认为这是本届政府楼市调控的“关键一招”。

业内人士指出，建立房地产稳定发展的长效机制，不能只一味地限制房价及购房需求，而应该在加快土地供应、改革“土地财政”等方面作出制度安排。

顾云昌等人建议，要调整财税体系和中央地方事权体系，加快建立替代税种、加大转移支付力度，“多予少取”，使地方政府的土地依赖切实降低。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，必须遏制楼市作为“投资品属性”的不断膨胀。

该院研究发现，商品房量价水平与货币政策的周期性变化密切相关，宽松的货币政策会刺激房地产业发展，引发房价上涨；紧缩的货币政策会抑制房地产业发展，引发房价下跌或上涨幅度趋缓。“与其试图撇清房价与货币政策的关系，不如采取切实可靠的行动来遏制房价过快上涨，并建立健康的资本市场、丰富人们投资渠道来为楼市合理‘减压’。”陈晟如是说。

20%个税政策可能推高房价房地产蓝皮书：

20%个税政策可能推高房价

不过，对20%个税政策“悬空”，也有观点认为，20%个税政策可能推高房价，各地持观望态度也属“可以理解”。

前不久，中国社会科学院城市发展与环境研究所、社会科学文献出版社联合发布《房地产蓝皮书》。蓝皮书分析认为，从2012年中国房地产市场发展情况分析，今年房价仍有较大上涨压力。

从全国范围看，2012年房价增速基本得到控制，商品房销售均价为5791元/平方米，同比增长8.1%。北京等16个省份商品房均价平稳上升，涨幅低于10%。

另外，2011年由于限购政策的实施，北京、江苏和浙江的商品房成交量大幅度下降，跌幅超过10%。但是在2012年，三省份的商品房成交量飞速上升，涨幅均高于10%，北京的商品房成交量增速超过30%。

如果严格执行20%个税政策，可能造成房价大幅攀升。一方面，在刚性需求推动下，二手住房价格将在原有价位上税负加成直接推高二手房价，而二手房价增长对新建住房定价形成参照上涨效应；另一方面，部分原本在存量住房市场实现的刚性购房需求被迫进入新建住房市场，造成新建住房供需压力，形成需求拉动型的新建住房价格增长。

个税政策

使买卖双方心理变化

而在20%个税严格执行的北京，买卖双方的心理也发生了微妙的变化。北京中原地产的一名中介人士告诉记者，由于3月份大量成交，目前市场总体是卖方多、买方少。

由于税费虽然规定由业主承担，但最终一定会转嫁到买方身上，因此现在大多数买方的心态就是买已满5年的唯一住房。而卖方，特别是本身有置换需求、想马上把房子卖了换房的业主，也愿意为了促成交易而配合离婚。“动辄几十万的税费，业主也知道买方不容易，而且也想把房子卖出去，大家都能‘互相理解’。”该中介说。

而手上有多套房的业主现在有不少担心房产税未来是否会出台，想早点把房卖掉，因此也会主动降低一些价格，或者协商承担税费的一小部分。“同样300万的房子，我买满5年的，唯一的只要交契税等少量税费，买你的要多交几十万，当然不会选你的。”

上海我爱我家的一名中介人士则表示，上海目前还没有执行细则，买卖双方的心态和过去没有太大变化。若细则正式执行，他建议买房者关注“免税”房源。