弃宅从商成为热点

“住宅投资不能玩了！”日前，住建部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。通知明确，对于二套房的认定不仅要以家庭为单位，同时执行认房又认贷的严厉政策。 对此一位投资者这样感叹道：“认房又认贷，现在买房岂不都成了‘二套房’了，都要承担6.534%以上的利率成本，而且如果被算做‘三套房’还会被限贷，这住宅投资一点儿空间也没有了！”凯盛经略（上海）投资管理有限公司副总经理赵炜表示，此次新政在房屋登记信息系统完善的一线城市可操作性较强，且覆盖面较大，80%以上有能力购房的购房者全部被政策覆盖，购房及贷款行为全部得到抑制。

打压！打压！打压！从今年年初开始，住宅市场遭遇了一轮又一轮的打压潮，而刚刚出台的二套房认房又认贷的政策，无疑堵住了市场的最后一点空间。这次的新“国十条”由国务院直接发布，级别高、力度大、措施严，政策密集程度和严厉程度空前。新政标志着房地产政策的完全转向，对近期房地产市场已经产生了显著影响，多数城市新房、二手房成交量持续下降，土地市场明显降温。除此之外，近来有关重庆、上海等地征收房产税的传闻也是不绝于耳，一旦开征，无疑将大大提高住房的持有成本。

近一段时间以来，随着一系列政策的出台，住宅市场的投资一下子由此前的火热跌落至了冰点，楼市的成交量也由此大幅下滑。然而与此同时，另一股热潮却在全国各地逐渐兴起——“弃宅从商”，这个词一下子成了近期的热点词汇。

既然住宅投资受到了那么多的限制，然而针对商业地产的政策却没有任何变化，那为什么不可以换个思路，把投资的重点转向以前表现非常低调的商业地产呢？据了解，在近期住宅市场呈现冷清和成交量低迷的同时，北京等地的商业地产却出现了全面回暖的迹象，包括山西资金、温州资金在内的各种资金绕开住宅市场，不断涌入写字楼和商铺。同样，据21世纪不动产上海锐丰商业楼宇部经理吴晓明介绍，延续4月咨询量骤涨趋势，5月客户咨询量较上月同期也约有15%左右的增幅。这些增多的客户，原多为住宅投资者，因担心调控新政落实及新税种推出，会导致其资产贬值及持有成本上升，便转而寻求写字楼投资途径。

中原工商铺市场及研究总监刘广浩表示，此次调控无论是信贷政策还是限购政策都未涉及商业地产，因此从入市角度来说，商业地产是更加稳妥安全的选择。住宅以往是投资资金的主要出路，因为与商业地产相比，其收益不弱且风险更低，房贷新政让这两类产品的投资风险此消彼长。

商业地产潜力凸显

的确，与住宅同属房地产范畴的商业地产，长期以来备受冷落，而现在则事情来了个颠倒，其潜力一下子凸显出来。SOHO中国董事长潘石屹(博客)日前表示，和住宅价格相比，商业地产价值被低估了。

其实很长时间以来，商业地产都被种种因素困扰着，使其表现得非常低调。作为经营性的物业，不仅在交易过程中商业地产需缴纳一笔土地增值税，还需缴纳房产税，而且在贷款政策上也受到了诸多限制，首付50％，利率也达到了基准利率的1.1倍。反之，住宅却长期受到了政策的眷顾，不仅首付只要二至三成，而且在利率上还有优惠，并且各种税收也很少波及。而现在随着政策面翻天覆地的变化，住宅受到的限制比起商业地产反而有过之而无不及。

在这种情况下，商业地产的种种优势便显现了出来，首当其冲无疑就是价格。不少业内人士认为，按照市场规律，商业地产价格要比住宅高1.5倍到2倍，但是由于这两年住宅炒的比较高，相对价格上涨也比较高，便出现了商业和住宅形成倒挂的现象。就拿同一栋楼来说，楼上的住宅和楼下的商铺均价倒挂会达到两三千元，这恰恰给给商业和写字楼带来了投资契机。

戴德梁行商铺部董事张家鹏表示，在住宅遭遇严厉调控时，一向信贷条件严格的商业地产，原本的短板不再明显，“商住倒挂”局面有望加速改写，这将进一步加大商业地产的升值空间。仲量联行在近日发布的《中国新兴城市40强》报告中表示，今后十年里，二、三线城市将蕴含巨大商机。报告将重庆、南京、天津评为在办公楼市场最具发展潜力的城市，同时认为长沙、西安、温州、武汉在商铺市场最具长期发展前景。

而从另一方面来看，此前国家不断推出的刺激内需政策，也将进一步提升许多城市的商业活跃度，从而给当地的商业地产带来机会。另外对通胀的预期也起到了推波助澜的作用，投资者对商业地产的价值正在重新判断，市场的资金流向正在加速转向。据高力国际最新数据显示，2010年第一季度，北京的写字楼、商铺物业市场持续回暖。写字楼方面，北京写字楼市场整体空置率环比下降0.92个百分点至16.73%，平均租金环比上涨0.89%至每月每平方米人民币135.45元。与此同时，市场总净吸纳量达到134599平方米，较去年同期增加三倍多。

而不少地产大鳄的动向似乎进一步印证了市场的观点，有消息称，万科、绿地、保利地产等品牌房产商正在逆市抄底商业地产，抄底涉及资本高达千亿元以上。高力国际华北区研究与咨询部助理董事谢靖宇表示，一些外资投资者，如凯雷、普凯投资基金和花旗私人银行，也正积极设立人民币基金，以获得商业地产潜在的投资机会。显然，一场由商业地产引领的投资热潮正在积聚。

运用技巧把握机会

这是一个不可否认的事实，一场商业地产投资热潮即将一触即发，但与机遇并存的往往是更大的挑战。首先是政策环境，此前商业地产无论是持有还是租赁，像房产税等税收的征收一直都较为“宽松”。但随着商业地产市场未来热度的进一步提升，记者认为该类税种有从严征收的可能，像北京等地已出现了这样的传闻。

其次，商业地产投资和住宅有着很大的不同，记者在这里要提醒大家的是，并非所有的商业地产都值得投资。商业地产包含了两重属性，一个是商业，另一个是地产，商业经营的成败在其中起着关键作用。商业地产如果失去了流畅的商业运营，就只能用一文不值来形容。

投资商业地产是一项“技术活”，只有将商业与地产融合到恰到好处的投资人才有可能真正得到那桶“黄金”。一般而言，投资住宅相对比较简单，通过地段的优劣往往就能衡量其价值了。然而商业地产就完全不一样了，它需要投资者对该处物业的未来商业运营有一个长远的把握。这次，我们也采访了多位专家，他们也给我们未来的投资指点了不少方向。

机遇正又一次降临，政策环境的变化促使了一个新投资热点的诞生，然而它无疑需要房产投资者具备一个完全崭新的视角。如果在住宅市场凭借雄厚的资金实力就能让你决胜为王的话，商业地产就需要你拥有更多智慧和技巧。这次我们再次采访了老田，他在住宅投资领域硕果累累，而现在投资商铺也是自有一套。通过他的成功经验我们可以发现，租金回报率是他衡量商业地产价值的首要原则，这一点也可以被我们许多投资者所借鉴。